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Investir à New-York: Comment acheter un bien d’investissement à New York

Investir à New-York: L’achat d’un immeuble de placement à New York est hors de portée pour de nombreux New-Yorkais. Mais pour ceux qui peuvent se permettre les dépenses et les responsabilités d’un propriétaire, un immeuble de placement peut être un coup de maître. Les avantages à long terme comprennent un revenu passif et une croissance du capital. Et si vous jouez bien vos cartes, cet investissement pourrait même faire vivre votre famille pendant des générations.

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Après tout, l’immobilier a produit certaines des personnes les plus riches du monde. Bien entendu, un investissement immobilier représente un engagement énorme. Il vaut donc mieux savoir dans quoi vous vous engagez en premier lieu !

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Investir à New-York: Qu’est-ce qu’un immeuble de placement ?

Si vous achetez un bien immobilier dans le but d’en faire votre maison, vous devez le considérer comme un endroit où vous pourrez construire votre vie, votre famille et votre avenir. Oui, la magnifique maison en pierre de taille de votre famille est probablement un bon investissement qui peut prendre de la valeur avec le temps. Cela à condition que des améliorations soient apportées au capital et que le marché se dirige vers vous au moment de la revente.

N’oubliez donc pas qu’il n’y a aucune promesse de remboursement de votre argent, et encore moins de profit pour votre maison. Il se peut même que vous deviez attendre 30 à 50 ans avant de vendre pour réaliser un bon bénéfice, compte tenu de l’inflation. Toutefois, à moins que vous ne l’utilisiez pour générer des revenus, il ne s’agit pas techniquement d’un bien d’investissement.

Un bien d’investissement est un bien dont on attend un rendement, que ce soit sous la forme de revenus locatifs, de rendement du capital (plus-value) ou d’une combinaison des deux. Si vous détenez ainsi un bien pendant de nombreuses années. Vous bénéficierez probablement à la fois de revenus locatifs et d’une plus-value.

Dans le jargon de l’immobilier, le taux de capitalisation ou « cap rate » est le montant d’argent généré par la location du bien divisé par le prix d’achat. Ainsi, plus le taux de capitalisation est élevé, meilleur est l’investissement.

Comment gagner de l’argent avec un bien d’investissement

Alors que les histoires de retournement de maison dominent la télé-réalité, les revenus locatifs sont une utilisation bien plus typique d’un bien d’investissement. La valeur d’une maison n’a pas tendance à augmenter du jour au lendemain, et le fait de faire de nombreuses réparations vous coûtera du temps et de l’argent. En fait, l’option de la remise en état de la maison n’est conseillée que pour ceux qui sont très doués ou qui ont une expérience dans la construction de maisons. Le revenu locatif peut cependant générer un salaire mensuel pour le locataire moyen et servir de revenu supplémentaire tout en vous aidant à réduire la facture de votre prêt hypothécaire pour l’achat d’une nouvelle propriété.

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NYC est l’un des meilleurs endroits pour investir

Un marché du travail solide signifie que les gens peuvent se permettre de payer des loyers élevés et une demande de location en constante augmentation signifie des taux d’inoccupation faibles. Cela fait donc de NYC l’un des meilleurs endroits pour acheter un appartement en vue d’en tirer un revenu locatif. Ainsi, un bien immobilier à New York est susceptible de constituer un investissement rentable s’il est loué sur une longue période.

Il y a donc de nombreuses chances que l’investisseur immobilier typique à NYC n’achète qu’un ou deux appartements.

Risques liés à l’investissement dans un seul bien immobilier

Un mot d’avertissement : les experts disent qu’acheter un seul bien d’investissement pour en tirer un revenu locatif, c’est comme mettre tout son argent dans une seule action.

Que se passe-t-il si vos locataires s’effondrent ou s’il se produit un désastre qui rend l’immeuble non louable pendant des mois ?

Ou pire encore, vous avez un locataire peu coopératif qui non seulement retient le loyer, mais endommage aussi votre appartement. Considérez le fait que les revenus locatifs peuvent ne pas être constants à 100 %, et même s’ils le sont : traiter avec les locataires demande du travail.

Êtes-vous prêt à répondre à l’appel d’un locataire au milieu de la nuit ? Pouvez-vous vous permettre de payer quelqu’un pour effectuer des réparations ou alors des travaux d’entretien ?

Dans certains cas, les revenus locatifs peuvent ne pas suffire à couvrir les frais d’hypothèque, les taxes foncières et aussi les réparations.

Dans l’idéal, vous devriez être en mesure de couvrir les frais d’hypothèque sans revenus locatifs. Pensez-y : il se peut même que votre propriété ne soit pas louée pendant un mois ou deux. Si vous ne pouvez pas payer l’hypothèque, cela pourrait alors nuire à votre crédit, ce qui vous nuira financièrement à long terme.

La bonne nouvelle, c’est que tous les investissements immobiliers à New York bénéficient d’avantages fiscaux substantiels. Par exemple, l’amortissement vous permet de différer les impôts sur vos revenus locatifs. Lorsque vous vendez, un échange 1031 peut vous aider à reporter ces impôts encore plus longtemps.

Une bourse 1031 est une bourse où vous vendez votre bien d’investissement pour l’échanger ou le troquer contre un autre de valeur comparable. Il est important de noter qu’il existe des conditions spéciales qui s’appliquent à un échange 1031, notamment une limite de temps pour effectuer le deuxième achat.

Prenez en compte tous les coûts (cachés) d’un investissement

Outre les frais de réparation et d’entretien courant, un immeuble de placement nécessite une tonne d’argent au départ.

La plupart des experts mettent en garde contre l’emprunt d’argent pour l’achat initial de votre investissement. Idéalement, vous devriez tout d’abord disposer d’un coussin substantiel pour cet achat. Tenez compte du coût des taxes dans la région où vous achetez, ainsi que des coûts d’entretien et des services publics.

Comme vous le savez probablement, NYC a l’un des impôts fonciers les plus élevés du pays, à environ 10 000 $ par an, et les coûts des services publics les plus élevés du pays. Même si vous n’achetez pas de travaux de réparation, il est certain que votre propriété aura besoin de travaux et que les réparations peuvent être coûteuses. Ne sous-estimez donc pas les coûts de rénovation et d’entretien courant !

Il peut être plus facile de faire appel à une société de gestion immobilière et de lui confier des tâches telles que les réparations et la perception des loyers, surtout si vous avez un emploi à temps plein et que vous n’avez pas le temps ou le savoir-faire nécessaires pour faire tout ce qui doit être fait sur votre propriété.

Bien que cela puisse représenter une dépense supplémentaire, un bon gestionnaire immobilier établira un budget annuel et pourra alors établir un rapport annuel sur les dépenses et les recettes.

Coûts et paramètres de l’investissement dans l’immobilier à New York

La taxe sur les résidences est prélevée lorsque vous achetez un logement à New York pour un million de dollars ou plus, ce qui, sans surprise, n’est pas si rare dans ce marché immobilier gonflé. Il ne s’agit plus d’un montant fixe, mais il augmente progressivement en fonction de la valeur de votre propriété.

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Faut-il donc éviter les propriétés soumises à cette taxe ?

Pas nécessairement pour investir à New-York.

C’est certainement un élément à prendre en compte dans vos calculs de coût total, mais dans le cas d’un prix d’un million de dollars, la taxe (10 000 dollars) ne représente qu’un pour cent du coût total. Si le rendement d’un appartement avec une taxe de résidence est meilleur en raison de la faiblesse des mensualités, cette propriété est certainement à considérer. Bien qu’un prêt hypothécaire diminue généralement, les frais d’entretien ont tendance à augmenter.

Si vous avez investi dans un bel immeuble historique sur la 5e Avenue, par exemple, vos mensualités pourraient être de l’ordre de 2 000 dollars par mois ou plus, ce qui entraînerait une dépense substantielle au fil du temps. Il peut alors être préférable de dépenser plus d’argent pour un appartement dont les dépenses mensuelles sont moins élevées que l’inverse.

Pensez aux pires scénarios pour votre propriété à New York : êtes-vous dans une zone inondable comme les Rockaways ?

Qu’arriverait-il à votre propriété pendant une panne d’électricité ?

Devrez-vous payer les services publics ou cela sera-t-il laissé à la discrétion de vos locataires ?

Les fenêtres ont-elles été optimisées pour éviter les courants d’air en hiver ?

Le radiateur fuit-il ou fait-il du bruit ?

Des rénovations préventives peuvent donc aider à lutter contre les plaintes futures des locataires et à réduire l’entretien en cours de route.

Pour conclure sur les taxes

Les propriétés plus anciennes peuvent être moins chères à l’achat et les taxes foncières peuvent être moins élevées que pour les nouveaux développements ou les constructions neuves. Cependant, l’état de délabrement d’un bâtiment peut vous obliger à investir davantage pour améliorer les installations mécaniques, les appareils et l’isolation.

En revanche, un nouveau bâtiment peut être prêt à être mis sur le marché et être en mesure d’obtenir des loyers plus élevés.De nombreuses comparaisons et calculs de prix/coûts doivent être effectués afin de déterminer la solidité d’un investissement et de déterminer celui qui vous convient le mieux.

Investir à New-York: Démarrer dans l’investissement immobilier

Investir à New-York: vous avez donc fait les calculs et vous êtes prêt à passer à l’étape suivante. Félicitations – un immeuble de placement est une étape passionnante.

Vous pourriez envisager de travailler avec un agent immobilier très expérimenté dans le domaine des biens d’investissement lors de la sélection de votre première propriété. Consultez alors son CV ou demandez-lui des études de cas. Et des références de clients avec lesquels il a déjà travaillé sur des biens d’investissement dans le passé. Un agent immobilier qui a de l’expérience dans les quartiers que vous souhaitez visiter est ainsi un atout considérable.

Il pourra probablement vous dire qui sera locataire, quels sont les taux d’inoccupation. Et tout ce qui concerne le marché de la revente. Faites-leur savoir quels sont vos objectifs. C’est-à-dire si vous prévoyez de le rénover et de le vendre ou de le louer sur une longue période. Demandez à d’autres investisseurs s’ils peuvent vous recommander un agent immobilier.

Vous voulez que cette personne ait le plus de contacts possible : un agent immobilier qui connaît particulièrement bien le milieu de l’investissement peut même vous trouver de nombreux biens hors marché. Non, vous n’avez pas besoin d’engager un agent immobilier pour commencer à investir. Mais un agent peut vous aider à répondre à toutes vos questions. Vous aider à atteindre vos objectifs immobiliers spécifiques et donc à négocier un accord.

Airbnb

Si vous souhaitez essayer de devenir propriétaire, la location de votre propre maison sur Airbnb (si elle est légale) peut être un bon moyen de vous mettre dans le bain. En cas de doute, commencez petit. Certains locataires achètent ainsi un duplex ou un immeuble à plusieurs logements et vivent dans l’un de ces logements.

Cela peut être un bon moyen de se lancer dans le circuit de l’investissement immobilier. Et c’est certainement mieux que de jeter votre argent dans un trou noir, c’est-à-dire de payer un loyer. Il existe des milliers de belles maisons multifamiliales qui peuvent constituer un premier pas pratique vers l’investissement. Espérons donc que vous choisirez des locataires discrets et respectueux pour remplir les autres logements !

Considérez bien le nombre de chambres

Les appartements d’une ou deux chambres à coucher sont généralement plus faciles à louer. Car les locataires qui recherchent des unités plus petites représentent un pourcentage important de la population potentielle. Les unités plus grandes sont donc plus chères. Mais leur période d’inoccupation peut être plus longue car il y a moins de locataires qui achètent des unités plus grandes.

Cela dit, la composition des locataires pour les grandes unités peut être moins transitoire. Car elle englobe la population avec des familles qui veulent s’installer pour une période plus longue. Les studios sont également un bon choix pour un premier investissement. Car ils sont généralement très demandés et il est facile d’en trouver un avec un professionnel.

Pour ces mêmes raisons, la concurrence est plus forte dans les studios. Vous pourriez ainsi envisager d’acheter quelques studios pour équilibrer votre portefeuille. N’oubliez pas : le loyer à New York est déterminé par le nombre de chambres à coucher. Et donc non par leur taille ! De plus, il est important de se souvenir des politiques de construction pour la sous-location ou la location d’appartements.

Où acheter un immeuble de placement à New York ?

Investir à New-York: si l’argent n’est pas un problème, les experts immobiliers recommandent les quartiers « éprouvés ».

En d’autres termes, des quartiers comme le West Village ou l’Upper West Side qui sont des icônes. Et qui ne se démodent pas de sitôt. Il y aura presque toujours des gens qui chercheront à vivre dans ces quartiers. Surtout parce qu’ils sont proches des universités. En bref, ces quartiers présentent moins de risques. Vous savez pour quoi vous vous engagez.

Les quartiers en plein essor ou à croissance rapide comme Crown Heights ou Inwood ont tendance à offrir des taux de plafonnement et un potentiel d’appréciation plus élevés. Alors que les grands classiques offrent une protection contre les inconvénients et la volatilité.

Bien sûr, tous les New-Yorkais savent que la différence de prix est énorme. A Inwood ou à South Brooklyn, on peut obtenir une chambre à 1, 2 ou 3 lits pour le prix d’un studio dans le bas de Manhattan. Si vous ne voyez pas assez d’appartements à vendre dans votre fourchette de prix ou dans le quartier que vous ciblez. Envisagez donc d’élargir votre recherche pour inclure des annonces « hors marché ».

Les maisons de courtage spécialisées dans les investissements et les propriétés commerciales peuvent également rechercher des propriétaires prêts à vendre. Ils peuvent également vous permettre de rencontrer les propriétaires et de traiter avec eux avant que les appartements ne soient mis en vente. Si vous cherchez à en avoir pour votre argent, vous voudrez probablement éviter les grands classiques.

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Comment orienter son choix ?

Achetez quelque chose d’un peu moins connu ou de « loin » à Brooklyn, dans le Queens ou le Bronx. Vous percevrez peut-être un loyer moins élevé au début. Mais vous serez peut-être surpris de constater que la demande dans le quartier monte en flèche. Attention, les zones à faibles revenus ont tendance à avoir un taux de rotation plus élevé que les zones à revenus élevés. Et elles ont généralement des coûts d’entretien plus élevés.

Comment identifier les zones émergentes ?

Recherchez un investissement accru dans l’architecture, des options de transport en commun élargies (par exemple, la nouvelle ligne Q). Ou de nouvelles écoles.

Si de nombreuses rénovations sont en cours dans le quartier, c’est bon signe. Vous avez probablement déjà vu les immenses bâtiments modernes et élégants qui dominent Williamsburg. Et qui s’étendent maintenant jusqu’à Flatbush, au sud. Les promoteurs investissent des tonnes de temps et d’argent pour savoir où investir, et ainsi vous pouvez profiter de leurs recherches.

Consultez le site Days on Market (DOM) pour obtenir des informations sur StreetEasy ou Zillow. Si le DOM est en baisse, c’est bien. L’idéal est de choisir un quartier où la plupart des maisons sont raflées après quelques jours de marché. Cela signifie par conséquent qu’il y a une forte demande. Le bouche-à-oreille, bien que moins fiable, peut également être un bon moyen d’identifier les quartiers en plein essor.

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Quels quartiers cibler ?

À New York, ce n’est qu’une question de temps avant que les vagues de demande (et, avouons-le, l’embourgeoisement) ne s’étendent au-delà des points chauds établis. Les quartiers de North Manhattan, South Brooklyn et Western Queens font l’objet d’une attention croissante. Cela en raison de leur accès pratique. Mais aussi aux transports publics et de leurs prix bas par rapport aux autres quartiers de la ville.

Même St. George, Staten Island et le Bronx attirent l’attention en raison de leur valeur et de leur relative commodité. Si vous êtes plus intéressé par l’espace que par la commodité d’un appartement en centre-ville. Les quartiers périphériques sont l’endroit à privilégier pour les logements de banlieue.

Vous pouvez également rechercher des quartiers qui sont appelés à recevoir une vague de nouveaux bâtiments. Le nord-ouest de Chelsea, par exemple, devrait connaître une augmentation de l’offre en raison de nouveaux développements. Trouvez également des quartiers où le rapport entre le nombre d’annonces de location et le nombre de ventes est élevé.

Ces quartiers sont généralement des foyers de location où il peut être plus facile de louer votre investissement. Évitez les zones où le marché immobilier semble stagner ou dont la plupart des résidents sont propriétaires. Il y a ainsi de fortes chances qu’il soit difficile de louer votre ou vos logements.

Condo ou coopérative ?

Concentrez-vous sur les appartements en copropriété. Les coopératives, bien qu’elles soient généralement moins chères et plus disponibles, ne sont généralement pas la meilleure option pour un immeuble de placement. Car elles ne permettent souvent pas la sous-location. En général, les coopératives ont tendance à être très hostiles aux investisseurs, leurs règlements régissant strictement les sous-locations.

La plupart des appartements en copropriété ne sont pas soumis à des règlements qui contrôlent strictement les propriétaires qui louent leur logement. Même si vous trouvez une coopérative rare qui répond à vos besoins d’investisseur. Ses règles sont susceptibles d’être modifiées lors de la prochaine réunion du conseil d’administration.

La procédure d’approbation est généralement longue. Et elle exige des informations financières. Des références et un entretien personnel avec le conseil d’administration de la coopérative. Il se peut donc que vous ne souhaitiez pas vous donner tout ce mal. Alors que vous n’avez même pas l’intention d’y vivre. En général, un appartement vous dira s’il est adapté aux besoins des investisseurs, sinon, demandez à l’agent de cotation.

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Autres moyens de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier à New York

Outre l’achat d’une propriété et sa location immédiate (parfois appelée « propriété clés en main »), vous pouvez aussi essayer d’investir dans un fonds de placement immobilier.

Une société de placement immobilier permet aux investisseurs d’investir dans des biens commerciaux. Ou résidentiels ainsi que dans des prêts hypothécaires. Les REIT de New York ont tendance à se concentrer uniquement sur les participations commerciales. Ou bien de détail dans des propriétés prestigieuses comme le Grand Central Terminal.

Une REIT permet aux investisseurs d’accéder à un groupe de propriétés qui se négocient comme une action. Cela leur permet d’obtenir des dividendes et de diversifier leur portefeuille. Elles sont également sujettes au risque dans un climat de hausse des taux d’intérêt.

Investir à New-York: Pouvez-vous vivre de vos revenus locatifs ?

Si vous avez un portefeuille assez important d’une quinzaine d’appartements. Il y a de fortes chances que vos revenus locatifs soient à six chiffres. Cependant, si vous êtes comme l’investisseur moyen n’achetant qu’un ou deux biens. Ce revenu diminue alors. Il n’est donc généralement bon que pour un petit montant de revenu passif. Comparez le prix de vente à ce que vous pouvez louer pour ne pas vous surendetter.L’amortissement est l’un des plus grands avantages des biens locatifs. La valeur de la structure peut ainsi être amortie sur 27,5 ans. Protégeant ainsi la plupart de vos revenus locatifs des impôts.

Supposons par exemple que vous achetiez un appartement pour 800 000 dollars et que votre part du terrain sous l’immeuble vaille 250 000 dollars. Cela signifie donc que l’appartement lui-même a une base d’imposition de 550 000 $. L’IRS vous laissera l’amortir sur 27,5 ans, soit 20 000 $ par an. Si vous louez l’appartement pour 3 000 $ par mois et que vos charges communes et autres charges mensuelles sont de 1 000 $.

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Votre revenu locatif net sera de 2 000 $ par mois ou 24 000 $ par an. Mais comme vous avez également 20 000 $ d’amortissement, votre revenu déclaré ne sera que de 4 000 $ par an !

L’amortissement est déduit du montant que vous avez payé et réduit votre base de coûts. Si vous vendez la propriété après huit ans, vous aurez donc accumulé 160 000 $ de dépréciation. Ce qui signifie que l’IRS dira que votre « coût de revient » est de 640 000 $. C’est en effet ce montant qui sera utilisé pour calculer la plus-value éventuelle.

Investir à New-York vous aidera à réussir. Si vous avez le temps et l’argent à disposition, investir dans l’immobilier à New York peut être un excellent moyen de générer des revenus passifs. Et même si ce n’est pas nécessairement sans tracas ou sans gestion, si cela est bien fait. Cela peut vous procurer un revenu stable pendant toutes vos années. Plus vous en savez, mieux vous vous en porterez ! Choisissez votre logement avec sagesse, et bonne chasse.

Investir à New-York: Pour Conclure

Investir à New-York: En conclusion, investir à New-York peut s’avérer être un excellent placement. Alors si vous avez les moyens de le faire, n’hésitez-pas ! Investir à New-York vous propulsera dans la cour de grands investisseurs internationaux avec tout ce que cela implique.

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