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Diagnostics immobiliers: tout savoir sur la liste des diagnostics obligatoires

Diagnostics immobiliers rime avec sécurité et conformité, en effet, ils permettent une information objective de l’acquéreur. Une fois l’estimation de votre appartement à Paris faite, vient le temps des diagnostics immobiliers.📋

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Diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un appartement à paris

Introduction

Lorsque l’on souhaite vendre un bien immobilier, il est obligatoire de fournir à l’acquéreur un dossier complet relatif à l’appartement. Il s’agit du Dossier des Diagnostics techniques aussi appelé DDT. Ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur agréé dument habilité. L’objectif est donc d’informer et de protéger vendeurs et acquéreurs. Il s’agit notamment de certifier la surface, de l’absence de matériaux nocifs, ou de nuisibles.

Afin de réaliser une vente immobilière, le vendeur devra donc fournir tous ces éléments à l’acquéreur afin qu’il soit parfaitement informé sur l’état d bien vendu. Ainsi, si vous faites appel à un professionnel, il sera obligé de vous les réclamer pour être autorisé à publier une annonce. Si vous ne faites pas appel à un professionnel, il faudra fournir ces diagnostics au plus tard au moment de la signature de la promesse de vente ou avant-contrat. En effet, s’agissant d’une obligation légale, le notaire refusera de réaliser la vente sans ces éléments.

La meilleure attitude à adopter est donc de faire faire ce diagnostics immobiliers dés la mise en vente de votre appartement Parisien.

Cela pour plusieurs raisons :

  • La superficie en m² (Loi Carrez) du bien immobilier que vous souhaitez vendre est une information fondamentale pour l’acheteur. Elle doit être visible sur vos annonces immobilières.
  • Le diagnostic de performance énergétique (faisant partie des diagnostics), doit lui aussi apparaitre sur l’annonce.

Les diagnostics techniques ont un objectif informatif, ils ne forcent donc le vendeur à aucuns travaux, et ne peuvent en aucun cas empêcher une vente.

Liste des diagnostics immobiliers nécessaires

La liste de ces diagnostics techniques varie selon le type de bien et ses caractéristiques. Elle dépend entre autre de l’année de construction de l’immeuble et aussi de son emplacement géographique.

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Pourquoi il est indispensable de fournir le DDT ?

Comme nous l’avons dit précédemment, ce dossier complet doit être fourni à l’acquéreur le plus tôt possible. Il sera de toute façon indispensable pour que le notaire puisse avancer puisqu’il s’agit d’annexes obligatoires. Nous avons souvent tendance à prendre les obligations légales pour des contraintes inutiles et chronophages, mais remettre ces éléments en temps et en heure à l’acheteur est très important.

Il sera ainsi parfaitement informé sur la consistance du bien et le vendeur sera en position d’éviter tout litige pouvant survenir ultérieurement. Si ces diagnostics n’ont pas été transmis à l’acheteur et ne sont pas annexés a compromis de vente ou à l’acte authentique, le vendeur ne pourra alors pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

La découverte de la moindre anomalie par l’acheteur suite à la vente pourra engager la responsabilité du précédent propriétaire et ainsi entraîner le paiement de dommages et intérêts. Par conséquent, la diminution du prix ou même l’annulation pure et simple de la vente peuvent avoir lieu si vous ne fournissez pas les diagnostics concernant la surface, les risques naturels ou encore la pollution.

En tant que vendeur immobilier vous avez donc tout intérêt à respecter cette obligation. Nous rappelons qu’il ne s’agit que d’une obligation d’information, ainsi, même mauvais, les diagnostics n’empêcheront pas une vente. En revanche, il est possible qu’ils puissent influer sur la négociation, notamment du prix.

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Faire réaliser les diagnostics immobiliers

Il est indispensable de faire appel à un professionnel certifié, c’est à dire à une entreprise disposant des compétences et assurances nécessaires. Ce professionnel engage ainsi sa responsabilité, vendeurs et acquéreurs pourront se retourner contre lui en cas d’erreur manifeste ou d’omission.

En effet, il n’y a que deux diagnostics qui peuvent être réalisés par les particuliers eux-mêmes.

Le métrage Loi Carrez et l’Etat des Risques Naturels, ainsi que Miniers et Technologiques.

Informations complémentaires

Lorsque vous vendez un bien immobilier faisant partie d’une copropriété, d’autres informations portant sur cette copropriété sont fondamentales. Nous vous conseillons donc de disposer d’un maximum d’informations avant d’acheter ou de vendre un appartement.

L’examen de la santé d’une copropriété passe aussi par l’examen des éléments suivants :

  • diagnostics techniques des parties communes ;
  • règlement de copropriété qui régit le bon fonctionnement de la copropriété, ce qu’il est possible de faire ou non.
  • gestion financière de la copropriété (travaux, contrats, entretien, etc.)

D’une manière globale, nous vous invitons à réunir le plus d’informations possibles au sujet du bien que vous souhaitez acquérir et de son environnement.

Durée de validité des diagnostics immobiliers destinés à une vente

Chaque diagnostic immobilier a donc une durée de validité différente, et son résultat peut affecter cette durée de validité. D’une manière générale, il faut s’inquiéter de les mettre à jour dés qu’ils ont plus de 6 mois. La pratique chez la plupart des diagnostiqueurs est d’offrir les mises à jour lorsque cela est possible.

diag electricite

Liste des Diagnostics Immobiliers

1. Le Diagnostic de Performance Energétique : quelle-est l’énergie consommée par l’appartement ?

Ce diagnostic est obligatoire si l’on souhaite vendre un bien immobilier. Les acheteurs doivent être informés avant une potentielle visite du bien, c’est la raison pour laquelle les informations communiquées par ce diagnostic doivent apparaître sur l’annonce de vente. Il s’agit donc d’un état de la consommation énergétique du logement fait par un expert. Ainsi, son but est d’informer objectivement le futur acheteur sur le coût financier représenté par les dépenses énergétiques inhérentes au fonctionnement du bien immobilier.

Il s’agit donc d’une analyse précise à l’aide des informations suivantes :

  • Ventilation
  • Surface de l’appartement
  • Type de fenêtres
  • Système de chauffage
  • Orientation
  • Équipements énergétiques
  • Refroidissement
  • Production d’eau chaude

Le Ministère du Développement durable a réalisé une étude à ce sujet il y a quelques années.

Cette étude a conclu que la grande majorité des logements Français avait une mauvaise performance énergétique. Seulement un sixième des logements de France profite d’un bon indice de performance énergétique. Cette étude met aussi en avant le fait que les petits appartements du parc locatif privé sont le plus énergivores.

La durée de validité du Diagnostic de Performance Energétique est donc de 10 ans.

Le DDT a aussi une vertu pédagogique, il met en avant les paramètres à prendre en considération pour améliorer la performance énergétique.

diag amiante

2. Le Diagnostic Amiante : il ne concerne que les appartements construits avant 1997.

L’amiante est un matériau qui a été beaucoup utilisé dans la Construction, notamment pour l’isolation. Lorsque ce matériau se dégrade, les particules présentes dans l’air sont nocives lorsqu’elles sont ingérées ou inhalées. L’amiante ayant été beaucoup utilisée, elle donc est présente dans de nombreux logements. Il faut donc être vigilant.

La durée de validité du Diagnostic Amiante est illimitée s’il y a une absence totale d’amiante.

En revanche, dans le cas d’un diagnostic positif, un contrôle tout les trois ans sera obligatoire.

3. Le Diagnostic de mesurage Loi Carrez : une obligation dans le cas d’une copropriété

Si le bien immobilier que vous désirez vendre est en copropriété, le diagnostic de mesurage de la surface en m² (Loi Carrez) sera obligatoire. L’objectif est donc de protéger l’acquéreur et le vendeur immobilier en garantissant la surface réelle de l’appartement.

L’acquéreur peut ainsi se retourner contre le vendeur ou le diagnostiqueur si la surface diffère d’au moins 5% avec celle indiquée dans les actes notariés. Ce métrage précis ne tient ainsi pas compte des terrasses, balcons, garages, caves, pièces inférieures à m² ou d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

La durée de validité du Diagnostic Carrez est illimitée si aucuns nouveaux travaux n’ont été réalisés.

loi carrez

4. Le Diagnostic plomb : concerne toutes les constructions avant 1949.

Dans les appartements anciens, il est fréquent de trouver du plomb, dans la peinture ou la tuyauterie par exemple. Seulement le plomb est un métal lourd qui, une fois ingérée, peut provoquer le saturnisme. Une intoxication qui est donc très grave et qui peut avoir de lourdes conséquences sur la santé d’un individu. Ce diagnostic technique immobilier est donc obligatoire pour toutes les constructions datant d’avant le premier janvier 1949.

Dans la pratique, un professionnel inspectera chaque pièce ainsi que les gardes corps des fenêtres avec un outil spécial capable de détecter la présence de plomb. Le diagnostiqueur immobilier devra préciser le lieu ainsi que la quantité de plomb qu’il aura détecté dans son rapport. Selon la quantité trouvée, il pourra être imposé au propriétaire de faire les travaux nécessaires à son confinement ou de dépose pour éviter toute dégradation. Ce cas est ainsi similaire à celui d’une détection importante d‘amiante dégradée.

La durée de validité du Diagnostic Plomb est d’un an pour une vente.

Le propriétaire vendeur dispose d’une dispense d’actualisation si l’absence de plomb a été confirmée avec certitude ainsi qu’exactitude.

diagnostic plomb

5. Le Diagnostic de présence ou absence de Termites : un arrêté préfectoral précise les zones qui sont concernées.

Les constructions faîtes de bois sont la cible privilégiée des insectes xylophages qui s’en nourrissent. Les termites peuvent ainsi dégrader de manière importante les structures, sols, escaliers, poutres et fondation en bois. Leur présence est difficilement visible de l’extérieur avant qu’il soit trop tard. Cela a cause de leur discrétion.

Un arrêté préfectoral définit donc toutes les zones ou le diagnostic thermites est obligatoire. Il suffit de contacter la préfecture pour connaitre le zonage correspondant au menaces actuelles et possibles.

La durée de validité du Diagnostic Termites est donc de six mois.

6. L’État des Risques et Pollutions : qu’est-ce que l’ERP ?

Précédemment intitulé l’ERNT, puis ERNMT, ce diagnostic immobilier des risques et pollutions est devenu ERP. C’est à dire certificat d’État des Risques et Pollutions. Il s’agit d’une obligation qui a pour vocation d’informer l’acquéreur sur les risques que peuvent présenter une zone géographique définie. Le but est donc la protection des personnes, des biens et de l’environnement.

Il s’agit de prévenir contre certains risques importants tels que les risques miniers, naturels, technologiques ou de pollution des sols voire même de radon. Sont donc concernés les risques d’inondation, de sécheresse, de feux de forêts, biologiques, pétroliers ou chimiques.

La durée de validité du Diagnostic ERP est de six mois.

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7. Le Diagnostic de l’installation de Gaz : obligatoire pour toute installation datant de plus de quinze années.

Une installation de gaz défectueuse peut avoir pour conséquence des fuites ou encore des explosions et peuvent entraîner de graves dommages corporels ou incorporels. Comme la destruction du logement ou l’intoxication au monoxyde de carbone ainsi que de nombreuses autres lésions. C’est la raison pour laquelle le diagnostic gaz est obligatoire depuis la fin de l’année 2017. Cela pour tous les appartements dont l’installation a plus de 15 ans.

Idem pour la location: les baux conclus après le 1er juillet 2017 pour les habitations situées à l’intérieur d’immeubles collectifs, dont le permis de construire date d’avant 1975. Ainsi que pour ceux dont les baux ont été conclus postérieurement au 1er janvier 2018 pour les autres habitations.

La durée de validité est de trois ans.

Le prix est plus ou moins de cent euros pour un studio, et cent cinquante pour une maison à titre d’exemple.

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8. Diagnostic de l’installation électrique : il est obligatoire pour tout installation de quinze ans ou plus

Ce diagnostic est obligatoire depuis le début de l’année 2009. De la même manière que le diagnostic de l’installation de gaz, il s’applique aux installations de quinze ans et plus. Ce contrôle est ainsi obligatoire pour les parties privatives des locaux à usage d’habitation. Ainsi que pour les dépendances du compteur individuel jusqu’aux bornes de raccordement des appareils.

Son objectif est donc d’informer de manière transparente le futur acquéreur. Il sera ainsi prévenu de la conformité ou non de l’installation ainsi que des risques qu’elle peut présenter. Par contre, sauf dans les cas d’un risque probent, le vendeur n’est pas contraint à la mise en conformité de l’installation électrique.

Ce diagnostic a une durée de validité de trois ans.

Son prix tourne autour de cent euros pour un studio. Il est d’environ cent trente euros pour une maison.

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9. Le Diagnostic de l’assainissement non collectif (c’est souvent le cas des maisons).

Le diagnostic assainissement non collectif s’applique à toute habitation qui n’est pas raccordée au réseau public collectif d’assainissement. C’est donc un mode d’assainissement répandu lorsque l’on s’écarte des villes. Cela concerne ainsi près de cinq millions d’habitations en France. Afin de réaliser ce diagnostic, l’installation d’assainissement sera inspectée par un technicien spécialisé. Cette inspection portera notamment sur la collecte et traitement des eaux usées. Mais aussi sur la Fosse septique, le bac à graisses, les tranchées ou lit d’épandage. Tout cela dans le plus grand souci du respect de l’environnement ainsi que de la planète en général.

Ce diagnostic est valide 3 ans.

Son prix est d’environ cent quatre-vingt euros (suivant la commune).

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