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Défiscalisation immobilière : comment payer moins d’impôts et gagner de l’argent grâce à l’immobilier ?

Les grands principes de la défiscalisation immobilière.

La défiscalisation immobilière est une mécanique simple qui consiste à faire un investissement immobilier en contrepartie d’un avantage fiscal. Le respect d’un certain nombre de règles, de lois et de conditions donnera droit à une déduction d’impôts. Ces lois de défiscalisation sont souvent axées autour de plusieurs principes :

L’acquisition d’un bien immobilier neuf ou d’un bien immobilier ancien qui devra bénéficier d’une rénovation. La réalisation d’un investissement immobilier dans une zone géographique précise qui dispose généralement d’un besoin important en nouveaux logement. Cela pour faire croitre rapidement le parc locatif local. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds. Les loyers sont eux aussi plafonnés.

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Pour quelles raisons ces dispositifs de défiscalisation immobilière existent-ils ?

Comme nous l’avons dit précédemment, ces avantages fiscaux sont octroyés à certaines conditions, cela pour remplir les objectifs collectifs suivants :

L’augmentation de la quantité de logements à louer dans certaines zones ou l’offre est réduite et la demande importante et croissante.

La rénovation de monuments historiques, c’est à dire du Patrimoine Français par des acteurs privés.

Ces lois et leurs mécaniques sont passionnantes et avantageuses. Cumulées avec un ou plusieurs crédits, elles permettront un effet de levier important. Cependant, nous vous invitions à ne pas oublier les fondamentaux d’un bon achat immobilier afin de ne pas faire de mauvaises acquisitions. Nous rappelons que le plafond de ces niches fiscal est fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

La loi Pinel

Tout d’abord, la loi Pinel a fait suite à la loi duflot. En effet, l’objectif de cette loi est le développement du parc locatifs neuf français dans certaines zones tendues. Ce dispositif concerne donc l’acquisition en vefa d’un bien pour une mise en location non-meublée et un investissement maximal de 300 000 €. La réduction d’impôt est par conséquent de 12% du montant de l’investissement immobilier si le propriétaire s’engage à louer six ans. En effet, elle sera de 18 ou 21 %, si la durée de location est respectivement de 9 ans ou 12 ans.

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LMNP (loueur en meublé non-professionnel), Censi-Bouvard : l’investissement en résidence étudiante avec service gérée

Il s’agit d’investir dans une résidence étudiante gérée par une société d’exploitation. Cette société exploitera donc le logement pour vous verser un loyer.

Les avantages du statut LMNP :

  • La TVA est récupérable sur votre acquisition
  • Il s’agit d’un bail commercial (plus souple qu’un bail d’habitation)
  • Les charges d’exploitation liées à la gérance sont déductibles
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Défiscalisation immobilière : La loi Malraux

Cela consiste d’abord en un investissement dans de l’immobilier ancien Classé au Patrimoine Français. Il faudra ensuite réaliser une rénovation répondant au cahier des charges de l’Architecte des bâtiments de France. Ce dispositif s’adresse aux contribuables qui paient le plus d’impôts. Il leur permettra doc de les réduire rapidement et de manière importante. En effet, le principal avantage est que cette solution n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. L’objectif de cette loi est donc la rénovation du patrimoine français par des investisseurs privés.

Défiscalisation immobilière : La Loi Denormandie

Cette loi consiste tout d’abord à faire bénéficier d’avantages fiscaux des particuliers en échange de la rénovation d’un logement ancien et de sa location. Ensuite, seules 245 Villes en France sont concernées. En effet, l’avantage fiscal procuré est exactement le même que celui de la Loi Pinel. C’est-à-dire une réduction de 12, 18 ou 21 %, pour une durée locative de 6, 9 ou 12 ans. Finalement, cette Loi a été prolongée jusqu’en deux mille vingt-deux. L’objectif poursuivi est donc de rénover les centres villes français vétustes et d’augmenter le parc locatif disponible. Le coût de rénovation du bien immobilier acquis doit donc représenter 25% du coût total du projet, qui doit être inférieur à. 300.000 euros. Lorsque l’on analyse dans le détail les types de travaux concernés par cette loi, on constate qu’un des buts poursuivis est la rénovation énergétique.

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Le Déficit foncier : investissement et défiscalisation dans l’immobilier ancien à rénover

Il s ‘agit tout d’abord de créer un déficit en réalisant des travaux. Ce déficit appelé déficit foncier sera imputable à vos revenus globaux.

Il y a ensuite trois conditions pour pouvoir profiter de ce dispositif fiscal :

  • Acquérir un bien immobilier ancien
  • Faire faire des travaux de réhabilitation (rénovation lourde, pas du home-staging…)
  • Prendre l’engagement de louer le bien immobilier durant trois années au moins.

Ce dispositif procure de nombreux avantages. Notamment la déductibilité totale et déplafonnée du coût de travaux. Ce montant s’imputera d’abord sur les revenus fonciers avant de s’imputer aux revenus globaux avec un plafond de 10 700 euros. Une fois les plafonds atteints, le déficit est reportable sur l’année fiscale suivante. La durée maximale est de dix ans et les intérêts d’emprunt sont déductibles. Plus votre foyer fiscal est imposé, plus ce dispositif sera avantageux pour vous.

La Nue-Propriété

Tout d’abord, ce dispositif fiscal vise à alléger la pression fiscale des foyers le plus aisés qui n’ont pas besoin de liquidités à court terme. Il s’agit ensuite de séparer la propriété du droit de jouissance du bien immobilier. Le nu-propriétaire dispose du bien mais n’en a pas l’usage et ne peux en percevoir des revenus. A l’inverse de l’usufruitier. La méthode consiste à démembrer la propriété (séparer la nue-propriété de l’usufruit) pour une durée prédéfinie allant de 15 à 20 années. Cette période passée, le nu-propriétaire récupérera donc l’intégralité de ses droits.

Financé à l’aide d’un emprunt sur une durée équivalente, ce dispositif permettra donc le développement d’un patrimoine à long terme. En effet, les avantages sont de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt et de profiter d’une décote très importante à l’acquisition. Par ailleurs, il n’ a aucunes contraintes liées à la gestion locative ou l’entretien, qui sont des problématiques récurrentes pour un investisseur immobilier.

La Loi Borloo (devenue Loi Scellier)

Cette loi est tout d’abord assez similaire à la loi Robien sur des secteurs géographiques différents. Ensuite, ce dispositif concerne les logements achetés neufs et loués pour une durée de 9 années minimum au titre de la résidence principale du locataire. Des plafonds de loyers et de ressources du locataire s’appliquent. Toutes les charges, taxes, frais et intérêts d’emprunts sont déductibles. En effet, on peut profiter de la mécanique de l’amortissement sur quinze années et appliquer un abattement de trente pour cents sur les loyers. L’objectif principal de cette loi est donc de privilégier le développement d’un segment du marché locatif.

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La Loi Robien Recentrée

Il s’agit de la loi qui a succédé à la première loi Robien et est devenue Loi Scellier.

Défiscalisation immobilière : Loi Scellier

Cette Loi Fiscale a remplacé la Loi Borloo, la Loi Robien ainsi que la loi Robien Recentrée. Elle concerne l’investissement dans l’immobilier neuf à vocation locative. Elle a été créée de manière à être facile à mettre en application et toucher un public plus vaste. En effet, il s’agit e réalité d’une simplification et d’une amélioration des lois qui l’on précédée. Un décret détermine la zone géographique. Il s’agit donc de mettre en location un logement neuf, loué nu (non-meublé) pour une durée de 9, 12 ou 15 ans. La réduction d’impôts est de treize pourcents et le montant maximum de l’investissement est limité à trois cent mille euros. Le crédit d’impôts est reportable sur six années. Vous pourrez profiter d’un abattement complémentaire de trente pourcents sur les loyers perçus.

La Loi Scellier Outre-Mer

Premièrement, cette Loi était l’adaptation de la loi Scellier à des investissements immobiliers faits dans certains domaines et territoires d’outre-mer.  Deuxiemement, la réduction fiscale était de vingt-quatre pourcents, seule différence notable autre que géographique avec le Scellier « classique ». Cette Loi a pris fin en 2012.

Le Prêt Locatif Social: qu’est-ce que c’est ?

Le Prêt Locatif Social ou PLS est un prêt à taux préférentiel octroyé en contrepartie de l’acquisition d’un logement social. En effet, ce prêt que la Caisse des Dépôts et consignations propose et qui concerne les offices HLM (Habitation à Loyer Modéré). Les bénéfices que peuvent en tirer les propriétaires bailleurs sont nombreux. Mais aussi, la Taxe sur la Valeur Ajoutée de 20 % habituellement réduit à 7% pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf. En effet, cela s’applique pendant une période de vingt-cinq années.

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En Conclusion

De nombreux dispositifs fiscaux existent, cohabitent et évoluent. Ils peuvent être plus ou moins avantageux suivant votre fiscalité. En effet, chaque situation fiscale est unique et doit faire l’objet d’un diagnostic complet et objectif. Vous choisirez ainsi un outil de défiscalisation immobilière adaptée et favorable. Le crédit immobilier cumulé à un dispositif fiscal adapté permettra un effet de levier important. Ces aspects sont fondamentaux, seulement n’oubliez pas le principal, le bien immobilier à proprement parlé. En effet, c’est la base de tout le montage, il ne faudra pas négliger la localisation, le prix, le marché locatif etc. Les lois évoluent constamment, nous vous invitons donc à vous entourer de professionnels qualifiés pour faire ce type d’investissements.

Prenez vos responsabilités. Faîtes vos choix. Agissez. Investissez.

En effet vous devez être maître de votre destin. Influez sur votre avenir. Prenez les bonnes décisions.