Tous les conseils pour la location de votre maison.
Vous envisagez de louer votre maison ? Qui vous dit que vous devez vendre votre maison lorsque vous déménagez ?
Plutôt que d’accepter le paiement unique de la vente, certains propriétaires sortants gardent leur ancienne maison en tant que propriété locative afin de générer un revenu continu. Ils bénéficient d’avantages fiscaux, d’une protection contre l’inflation et aussi, bien entendu, d’un revenu locatif passif.
Certes, cela signifie que vous pouvez économiser de l’argent pour votre mise de fonds afin d’acheter votre prochaine maison, au lieu d’utiliser simplement le produit de votre ancienne maison. Mais cela signifie aussi que vous devez convertir votre maison en un véritable investissement, plutôt que de dépenser immédiatement vos bénéfices.
Estimation de votre bien immobilier Parisien.
Vous pouvez également éviter les frais de clôture du vendeur, ce qui peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars.
Pourtant, le propriétaire moyen n’a aucune idée de la façon dont il doit s’y prendre pour devenir propriétaire. Louer une maison peut parfois être un défi. La plupart des gens ne comprennent pas tous les coûts auxquels les propriétaires doivent faire face. Ce qui signifie donc que les nouveaux propriétaires ont tendance à perdre de l’argent.
Avant de transformer votre maison en logement locatif, suivez ces étapes pour vous assurer de gagner réellement de l’argent, plutôt que de perdre votre chemise lors de votre première location. Voyons donc ensemble les meilleurs conseils pour louer une maison.
1. Calculer le flux de trésorerie de la propriété
La première étape de la location d’une maison consiste à déterminer si elle sera rentable. Selon les conditions du marché, il se peut que votre propriété ne soit pas du tout rentable. Vous devez faire des calculs avant de prendre une décision et comprendre toutes vos dépenses en tant que propriétaire.
Avant tout, renseignez-vous bien sur le loyer du marché pour votre propriété. Consultez des sites web comme Apartments.com, ForRent.com, Craigslist, Zillow et d’autres ressources gratuites pour vérifier les offres de location dans votre quartier. Si vous n’êtes toujours pas sûr de votre estimation de loyer, parlez à d’autres propriétaires et aussi aux gestionnaires de biens immobiliers qui opèrent dans le même secteur.
Vous pouvez également vous adresser à un agent immobilier local qui peut examiner des biens locatifs comparables. Ils vous montreront pour quelles propriétés similaires ils louent. Il est essentiel de comprendre certains des facteurs qui peuvent déterminer les tarifs de location. Notamment la taille de la maison, le nombre de chambres et de salles de bain, s’il y a un garage et s’il y a des commodités telles que l’air central.
Pour aller plus loin sur les dépenses
La zone dans laquelle se trouve la maison jouera également un rôle important dans le montant du loyer que vous pourrez demander.
Ensuite, estimez vos dépenses en utilisant des moyennes à long terme. Celles-ci sont généralement exprimées en pourcentage du loyer ; les frais non hypothécaires s’élèvent généralement à environ 50 % du montant du bail.
Les dépenses du propriétaire comprennent :
– le taux d’inoccupation (généralement 2 à 8 % du loyer)
– Réparations et entretien (10-15%)
– Frais de gestion des biens (10 à 15%, y compris les frais de placement des nouveaux locataires)
– Impôts fonciers (5-15%)
– Assurance de biens (5-10%)
– Assurance contre le défaut de paiement du loyer (1 à 2 %, facultative)
– Frais de copropriété ou d’association de propriétaires (le cas échéant)
– Juridique, comptabilité, voyages, etc. (2-5%)
Plus, bien sûr, le coût de votre hypothèque mensuelle.
N’oubliez pas que ces dépenses sont des moyennes à long terme. Vous n’aurez pas de réparations importantes ou de postes vacants chaque mois. Mais vous les aurez, et vous devrez en tenir compte dans vos calculs de trésorerie.
Si vous n’aimez pas ce que vous voyez, vendez la propriété. Si c’est le cas, continuez à convertir votre propriété en location.
Pour louer une maison, il est doncessentiel de comprendre les flux de trésorerie des propriétés !
2. Commercialisation de la propriété à louer
Louer une maison demande un certain effort. Prenez donc des dizaines de photos, en peignant votre propriété sous son meilleur jour. Essayez de prendre des photos sous différents angles et avec des objectifs grand angle pour que les pièces paraissent aussi grandes que possible. Envisagez de faire appel à un photographe professionnel de l’immobilier pour que les photos de votre annonce apparaissent vraiment à l’écran.
Rédigez ensuite la description de la propriété pour piquer la curiosité des prospects. Utilisez une combinaison de puces rapides et de passages plus descriptifs pour mettre en évidence les meilleures caractéristiques de la propriété.
Publiez votre annonce de location sur plusieurs sites web, notamment
– Appartements.com
– ForRent.com
– Craigslist
– Zillow
En fonction de votre marché local et de la démographie, vous pouvez également vouloir en faire la publicité hors ligne. Toutes les communautés ne dépendent donc pas autant d’Internet que vous et moi. Alors pensez aux listes de journaux, aux bulletins d’information communautaires et même aux prospectus papier dans les cafés, les salles de sport et les supermarchés locaux.
Au fur et à mesure que les appels et les courriels affluent, vous pouvez programmer des journées portes ouvertes. Évitez si possible les visites individuelles, car un nombre choquant de prospects ne se donnent pas la peine de se présenter pour vous rencontrer.
3. Location maison: Engagez plutôt un agent immobilier
Si vous n’êtes pas du genre à le faire vous-même et que vous préférez engager un professionnel pour louer votre maison, cherchez une agence immobilière qui fait beaucoup de location. Louer une maison est très différent de la vendre. Il existe de nombreuses agences immobilières qui ne proposent même pas de services de location. Même les entreprises qui le font, ce n’est pas toujours un objectif.
S’il existe une société immobilière qui se concentre sur la location dans votre région, elle serait probablement un excellent choix.
Tout d’abord, l’un des avantages les plus importants du recours à un agent immobilier pour louer votre maison est la possibilité de figurer sur le service d’inscription multiple (MLS). Ensuite, de nombreux locataires utiliseront le MLS et les sites associés auxquels ils sont affiliés pour trouver des maisons à louer qui sont disponibles. L’agent ajoutera également votre maison à des sites comme ceux qui sont énumérés ci-dessus. Ainsi qu’à d’autres sites auxquels seuls les agents immobiliers ont accès.
Le mode de rémunération d’un agent immobilier, la commission immobilière, est également différent de la location et de la vente de maisons. Il n’y a pas de tarif standard ni même de mode de rémunération.
En général, la commission de location est soit un mois de loyer, soit un demi-mois de loyer. Le mode de rémunération de l’agent qui travaille avec le locataire peut également varier. Parfois, c’est le locataire directement, et d’autres fois, c’est le propriétaire. Vous devez donc en discuter au préalable avec votre agent.
Pour conclure au sujet de l’agent immobilier.
L’agent immobilier que vous choisirez devra avoir une bonne connaissance de la location de logements. L’un des aspects les plus importants de la location d’une maison construite avant 1978 est la compréhension de la loi sur la peinture au plomb. Les propriétaires, les locataires et les agents immobiliers doivent tous savoir comment traiter la peinture au plomb connue dans une propriété.
Le fait de ne pas comprendre la loi pourrait avoir des conséquences désastreuses, notamment des poursuites judiciaires. Les agents immobiliers doivent également suivre les directives fédérales en matière de pratiques loyales dans le domaine du logement. Lorsque vous faites appel à un agent immobilier pour louer votre maison, il s’occupera de plusieurs des choses mentionnées ci-dessous.
4. Location maison: Proposer un contrat de location
Une autre possibilité que vous pouvez envisager si vous ne voulez pas être propriétaire pendant de nombreuses années est de proposer un loyer à vos locataires potentiels. Pour un segment particulier du marché, la location avec option d’achat peut donc être une option intéressante. Pour vous, le meilleur des deux mondes est peut-être de louer le bien pendant un an ou bien deux. Et de le vendre ensuite à votre locataire.
Il y a des avantages et des inconvénients à louer pour devenir propriétaire, alors assurez-vous de bien les comprendre avant de vous engager. Pour certains propriétaires, ce sera parfait ; pour d’autres, pas tant que ça.
Parfois, lorsque vous louez une maison dans un marché difficile, le scénario de location avec option d’achat peut faire la différence.
5. Recueillir les demandes de location et les rapports de sélection des locataires
Lorsque des prospects expriment leur intérêt, recueillez leurs noms et adresses électroniques. Et utilisez-les pour demander une demande de location et des rapports de sélection des locataires. Ces deux services sont gratuits pour les propriétaires et vous pouvez demander au candidat de payer les rapports de contrôle des locataires. Généralement au lieu de demander des frais de demande de location.
Examinez attentivement la demande de location et les rapports de contrôle. Leurs revenus vous indiquent s’ils peuvent payer, et leurs antécédents de crédit vous indiquent s’ils vont payer. Prenez en considération les candidats ayant des animaux de compagnie, mais exigez des frais et un loyer en conséquence.
Choisissez d’abord les trois meilleurs candidats sur la base de leur demande de location et de leurs rapports de sélection. Et commencez ensuite à appeler leurs références. Vérifiez leurs revenus et leur emploi. Demandez également à parler à leur supérieur hiérarchique pour vous renseigner sur leur caractère et leur fiabilité. Appelez leur propriétaire actuel et leur ancien propriétaire. Leur propriétaire actuel peut mentir pour se débarrasser d’eux, mais leur ancien propriétaire n’a pas ce genre de conflit d’intérêts. Contactez également des références personnelles, pour vous faire une idée de leur conscience personnelle.
Si aucun d’entre eux ne répond à vos critères, continuez à montrer le logement et à recueillir les demandes de location. Il est préférable d’attendre un mois de plus de vacance que de louer à un mauvais locataire. Qui va mettre votre propriété à la poubelle, sans se soucier de payer le loyer et de faire durer la procédure d’expulsion qui dure des mois.
6. Rédiger un contrat de bail spécifique à l’État
Une fois que vous avez choisi un locataire fiable, créez en ligne un contrat de bail spécifique à l’État. Si vous faites appel à un agent immobilier pour louer votre maison, il vous proposera probablement un bail standard ou un contrat de location à volonté.
N’oubliez pas que les lois peuvent varier considérablement d’un État à l’autre. Certains États exigent un langage précis dans leurs baux ; d’autres interdisent les clauses de bail standard dans d’autres États. Au-delà du langage juridique lui-même, de nombreux États exigent également que des addenda et des informations spécifiques soient ajoutés au contrat de bail.
Assurez-vous d’abord que votre contrat de location couvre les points de friction tels que qui paie pour quels services publics et les responsabilités du locataire en matière d’entretien. Celles-ci comprennent souvent le remplacement du filtre à air tous les trois mois, la tonte hebdomadaire de l’herbe en été, et aussi le ratissage des feuilles en automne. La pelletée de la neige et l’entretien des piles neuves des détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone.
J’aime également exiger des locataires qu’ils installent des feutres sur tous les pieds des meubles dans les unités avec un plancher en bois dur. Sinon, vous pouvez vous attendre à d’énormes cicatrices sur vos beaux sols en bois dur. Ils sont peu coûteux – facilitez donc la tâche à vos locataires en leur fournissant une boîte.
Location maison: conclusion au sujet du bail
Votre bail doit également couvrir votre police d’assurance pour les animaux de compagnie et les invités. Les invités posent souvent un problème particulier aux locataires célibataires. Dont les proches peuvent pratiquement emménager sans que vous le sachiez ou bien sans votre autorisation.
Lorsque vous rédigez un contrat de location pour la première fois, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier. Il pourra donc combler les lacunes proverbiales dans les domaines de la loi où vous pourriez être pleinement protégé.
Si un locataire demande à un avocat de modifier le bail ou le contrat de location de quelque manière que ce soit, les modifications doivent être gérées par votre avocat.
Lorsque vous louez une maison, surtout pour la première fois, ne faites pas l’impasse sur les frais de justice.
7. Documentez l’inspection des conditions d’emménagement
L’un des litiges les plus fréquents entre propriétaires et locataires concerne la déduction des dépôts de garantie. Le dépôt de garantie existe spécifiquement pour protéger contre les dommages à votre propriété. Mais les locataires s’empressent de dire : « Ce n’est pas moi qui ai fait ça – les dommages étaient là quand j’ai emménagé ».
Sans preuve, le juge ne peut que décider qui il croit le plus dans un débat « il dit, il dit ». Donc, si vous voulez que votre dépôt de garantie offre une protection quelconque, vous devez documenter à la fois la condition d’emménagement et la condition de déménagement. Cela doit être fait avant que le locataire ne dépose tous ses cartons de déménagement et autres biens.
Faites d’abord une visite avec votre locataire avant qu’il n’emménage, armé d’une caméra et d’une liste de contrôle (incluse dans les bons contrats de bail). Allumez ensuite l’horodateur de votre appareil photo et photographiez chaque pièce, y compris les murs, les sols, les appareils et les installations. Marquez enfin tous les dommages existants sur la liste de contrôle d’inspection et demandez à votre locataire de la signer.
Une fois qu’il a déménagé, répétez la procédure en utilisant le même formulaire. Vous aurez ainsi une preuve incontestable de l’état d’occupation et de l’état de sortie de la propriété. Ce qui vous permettra de savoir exactement quels dommages le locataire a causés et ce qui les a précédés.
8. Location maison: Signez le contrat de bail et commencez à percevoir le loyer
Recueillez la totalité du dépôt de garantie, le premier mois de loyer, toute fraction de mois de loyer calculée au prorata et aussi, idéalement, le dernier mois de loyer avant de mettre votre stylo sur le papier et de signer le contrat de bail.
Non pas que vous ayez besoin d’utiliser un stylo et du papier dans le monde d’aujourd’hui. Utilisez une signature électronique pour faciliter encore plus le processus.
L’idéal est donc de collecter le loyer en ligne pour un dépôt direct rapide sur votre compte bancaire. L’utilisation de chèques en papier ou bien de grosses sommes d’argent comporte des risques et des maux de tête, et est totalement inutile dans le monde d’aujourd’hui.
Les meilleurs services de recouvrement des loyers en ligne signalent les paiements de loyer aux bureaux de crédit en votre nom. Cela incite encore une fois vos locataires à payer à temps et dans leur intégralité.
Assurez-vous donc que votre contrat de location comporte une clause d’inspection régulière, idéalement trimestrielle ou semestrielle. Ensuite, effectuez ces inspections pour détecter les problèmes d’entretien, les violations de bail. Les animaux ou occupants non déclarés, ou bien simplement les locataires qui ne traitent pas votre propriété comme ils le devraient.
9. Faire respecter le bail en procédant à des expulsions rapides
Les propriétaires débutants ne font jamais respecter leur contrat de bail correctement.
Leurs locataires les appellent d’abord en leur racontant une histoire triste, leur expliquant pourquoi ils ne peuvent pas payer le loyer, leur demandant « juste une semaine ou deux de plus ». Puis une autre semaine ou deux, puis une autre. Pendant ce temps, les propriétaires novices ne cessent ensuite de repousser les demandes d’expulsion parce qu’ils ne veulent pas être responsables de « mettre quelqu’un à la rue ».
Et parce qu’ils ne comprennent pas le processus d’expulsion. Ils ne savent donc pas quel type d’avis d’expulsion ils doivent envoyer, à quels intervalles. Donc ils ne savent pas comment déposer une demande d’expulsion au tribunal local. Ni à quoi s’attendre lors de l’audience d’expulsion, ni comment fixer une date d’expulsion avec le bureau du shérif.
Par conséquent, ils tergiversent donc et donnent de plus en plus de temps au locataire défaillant. Ce qui leur permet enfin de prendre encore plus de retard.
Le fait est que la procédure d’expulsion prend des mois du début à la fin. Elle d’abord est conçue pour donner au locataire la possibilité de corriger la violation de son bail. En retardant votre demande, vous ne faites qu’ajouter à un processus déjà long.
Location maison: pour conclure sur l’expulsion
Lorsque le locataire ne paie pas son loyer ou viole d’une autre manière son contrat de bail, vous devez signifier l’avis d’expulsion immédiatement. Attendre le délai d’attente obligatoire, puis saisir le tribunal. Si vous pensez que vous ne pouvez pas faire cela sur le plan émotionnel, vous ne devriez pas devenir propriétaire. Si vous ne savez pas comment faire cela sur le plan logistique, vous devez vous renseigner avant que le besoin ne se fasse sentir.
Car une fois que vos locataires auront violé votre bail, vous trouverez une excuse pour tergiverser si vous ne comprenez pas le processus.
10. Établir des relations avec les entrepreneurs
L’un des aspects les plus difficiles du métier d’investisseur immobilier est le recrutement et aussi la gestion des entrepreneurs.
Il est notoire qu’ils sont peu fiables et peu professionnels et qu’ils se présentent régulièrement en retard aux travaux, prennent du retard sur les projets, modifient leurs prix à mi-parcours et disparaissent même avec votre argent en cours de projet. Je dis cela après avoir travaillé avec des centaines de contractants au fil des ans.
Il est difficile de trouver des entrepreneurs compétents, honnêtes, fiables et aussi abordables. En tant que propriétaire, vous devez commencer à établir ces relations avant de vous retrouver dans une situation d’urgence. (Et vous allez me croire.)
Renseignez-vous auprès tout d’abord d’autres propriétaires et investisseurs immobiliers pour obtenir des références. Rassemblez au moins trois références pour chacun des types d’entrepreneurs suivants :
– Tout d’abord des bricoleurs abordables et compétents pour la peinture et les réparations générales peu qualifiées
– Ensuite des Plombiers
– Électriciens
– Spécialistes en CVC
– Des Spécialistes des toits
– Spécialistes des revêtements de sol
– Enfin les Spécialistes des fondations
Si vous n’avez jamais fait appel à un entrepreneur, essayez de lui confier un petit travail d’abord pour voir comment il s’en sort. Faites-les passer progressivement à des travaux de plus en plus importants. Au fur et à mesure que vous gagnez leur confiance. Et n’ayez jamais peur de licencier de terribles entrepreneurs. Il coûte beaucoup plus cher, à long terme, de les laisser mal terminer un travail et de devoir ensuite payer quelqu’un d’autre pour refaire le travail.
Avoir des relations solides avec les entrepreneurs est aussi un élément essentiel de la location de votre maison !
11. Comprendre ce qu’il faut faire si vous décidez de vendre
Il y a des moments où la location d’une maison vous fait enfin perdre la tête. Vous avez d’abord décidé de ne plus vouloir louer votre maison. Il est ensuite temps de la mettre sur le marché et de la vendre. Il y a toujours des locataires dans votre maison, alors comment cela fonctionne-t-il ? Vendre une maison avec des locataires peut être un véritable casse-tête. Il y a plusieurs options que vous pouvez prendre lorsque des locataires résident encore dans la maison.
Le mieux est donc d’attendre que les locataires déménagent avant de vendre. La plupart des agents immobiliers vous diront à quel point il peut être difficile de vendre avec un locataire grincheux qui n’aime pas l’idée que la maison soit présentée.
Location maison: Dernières réflexions
Les propriétés locatives constituent d’abord une excellente source de revenus semi-passifs. Mais contrairement aux fonds indiciels ou bien aux obligations, ils ne constituent pas des investissements entièrement passifs et nécessitent un certain travail de votre part.
L’immense majorité de ce travail se fait lors des périodes de rotation. Lorsque nous enseignons la gestion immobilière, nous incitons les propriétaires à examiner avec précision leurs demandes de location afin de rechercher des locataires stables et à long terme : le genre de personne qui vivra encore dans votre propriété dans cinq ans.
Ne sous-estimez tout d’abord pas les dépenses, procédez à une sélection rigoureuse des locataires, effectuez des inspections régulières. Signifiez immédiatement les avis d’expulsion et augmentez le loyer de 2 à 4 % par an, comme une horloge. Faites cela, et vous en sortirez gagnant en tant que propriétaire.
Si vous n’aimez pas ce que vous dites, vendez votre maison plutôt que de la garder en location. Car vous n’êtes tout simplement pas fait pour être propriétaire. La location d’un logement n’est pas une chose à prendre à la légère.
Nous espérons donc que vous avez trouvé ces conseils utiles pour la location d’une maison !
