Investisseur immobilier est un métier à risque, notamment financier. Dans cet article vous en apprendrez donc plus sur les écueils qu’il ne faut pas commettre.
Investisseur immobilier : comment éviter le faux pas ?
Devenir un investisseur immobilier n’est pas aussi facile qu’il y paraît. En fait, il est assez facile de faire des erreurs ! Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, vous devez alors faire vos devoirs et vous efforcer de vous préparer adéquatement à ce qu’exige un investissement.
Vous pouvez par exemple commencer en utilisant un outil d’estimation immobilière en ligne.
Les publireportages vous diront qu’investir dans l’immobilier est un moyen facile de gagner beaucoup d’argent, mais la réalité est qu’investir dans l’immobilier est très difficile et qu’il n’y a aucune garantie de gagner de l’argent – en fait, l’imprudence peut vous faire perdre de l’argent.
En fait, l’imprudence peut vous faire perdre de l’argent. De nombreux investisseurs immobiliers non avertis perdront alors beaucoup d’argent. C’est pourquoi vous devez planifier très soigneusement et consulter les bonnes personnes, notamment un agent immobilier expérimenté, avant de vous engager dans un investissement.
La vente d’une maison à un investisseur immobilier présente de nombreux avantages et inconvénients pour un propriétaire. Les investisseurs doivent donc bien comprendre le processus de réflexion avant de s’engager résolument dans la recherche d’une propriété.
Comprendre comment vendre vos services deviendra donc l’un des nombreux aspects cruciaux pour devenir un investisseur immobilier prospère. Les entreprises nationales comme par exemple « We Buy Ugly Houses » ont cette caractéristique en commun.
Que vous envisagiez de vendre des maisons, de devenir propriétaire d’une location ou encore que vous souhaitiez simplement en savoir plus sur l’investissement immobilier, consultez les informations suivantes afin d’éviter les erreurs les plus courantes que font les nouveaux investisseurs immobiliers.
Liste des erreurs les plus fréquentes de l’investisseur immobilier
1. Ne pas planifier avec soin.
Lorsque vous êtes en mesure financièrement de le faire, l’achat d’un bien immobilier en tant qu’investissement peut sembler être une excellente idée. Vous repérez une affaire ; autant sauter sur l’occasion, non ? Pas tout à fait. Les professionnels de l’investissement immobilier insistent sur le fait qu’une bonne planification est toujours le résultat d’un achat, et non l’inverse. Se précipiter dans l’achat d’une maison peut donc entraîner de gros problèmes.
De nombreux nouveaux investisseurs veulent acheter un bien immobilier et décider ensuite de ce qu’ils vont en faire. Vous devriez faire le contraire. Définissez d’abord votre stratégie d’investissement, puis achetez des propriétés qui correspondent à cette stratégie.
Les erreurs d’achat sont beaucoup plus fréquentes sur les marchés de vendeurs à la mode, où les propriétés se vendent très rapidement. Ne vous laissez donc pas prendre au piège.
2. Ne pas constituer une équipe d’investissement solide.
L’investissement immobilier n’est pas une activité que vous menez seul. Il faut un groupe de professionnels pour naviguer dans le monde incroyablement complexe de l’investissement immobilier – dont au moins un agent immobilier expérimenté, un inspecteur en bâtiment et un prêteur hypothécaire. Le choix de ces personnes sera donc un élément essentiel de votre réussite. Vous avez besoin de toutes ces personnes car chacune est (ou devrait être) un expert dans son domaine. Ils sont tous nécessaires lorsque vous voulez commencer à faire des transactions immobilières et le faire en connaissance de cause et de manière intelligente.
Si vous envisagez de rénover et/ou de louer des propriétés, vous aurez également besoin d’une équipe capable de s’occuper de toutes les tâches que cela implique, comme un peintre, un électricien, un plombier, un couvreur, un poseur de revêtements de sol, un service de nettoyage, un technicien en chauffage, ventilation et climatisation, une équipe d’entretien des pelouses et un homme à tout faire.
Si l’agent immobilier que vous choisissez de faire appel à vous représente les investisseurs, il pourra sans doute vous conseiller sur le choix des entrepreneurs. L’article paru dans US News donne des conseils remarquables sur la sélection des entrepreneurs.
Si vous êtes en mesure d’accomplir certaines des tâches que ces personnes vous aideraient à accomplir, vous ne pouvez pas toutes les faire. Et si vous vous lancez sérieusement dans l’investissement, vous n’aurez pas le temps de faire les travaux de remise en état et de réparation tout seul.
3. Ne pas en savoir assez sur l’investissement immobilier.
L’investissement immobilier est compliqué. Il implique donc beaucoup de maillons de la chaine économique. Il est aussi régi par des lois et des règlements stricts. Vous devez faire vos devoirs pour comprendre suffisamment les choses afin de prendre des décisions en connaissance de cause.
Il faudra par conséquent des années de lecture, d’études et d’expérience pratique pour maîtriser l’investissement immobilier.
Il n’est pas nécessaire d’être un maître pour commencer à investir, mais vous devez avoir un plan pour vous instruire de manière approfondie au fil du temps. Et vous devez absolument commencer à faire vos devoirs dès maintenant, avant de dépenser de l’argent, afin de pouvoir prendre le genre de décisions intelligentes qui augmenteront vos chances de réussite.
4. Ne pas comprendre les flux de trésorerie alors qu’on est investisseur immobilier.
L’un des défis majeurs de la possession d’un bien immobilier locatif est d’abord de maintenir un flux de trésorerie suffisant pour répondre aux besoins d’entretien et de réparation. Un bien immobilier locatif va ensuite nécessiter de temps en temps des travaux d’entretien et de réparation, et comme vous en êtes le propriétaire, c’est vous qui devrez payer pour tout. Cela signifie que vous avez besoin de suffisamment d’argent pour faire face aux urgences lorsqu’elles surviennent.
Vous devez également réfléchir soigneusement à la personne qui gérera votre ou vos biens. Vous pouvez supposer que vous pouvez simplement engager un gestionnaire immobilier, mais de nombreuses sociétés de gestion immobilière ne sautent pas sur l’occasion de gérer une seule maison ou un seul appartement.
Les avantages financiers qu’elles en retirent ne sont pas suffisamment élevés pour justifier le travail supplémentaire que représente une seule propriété. Si elles veulent gérer votre propriété, elles peuvent prendre jusqu’à 12 % ou plus de vos revenus locatifs, argent dont vous avez probablement besoin pour couvrir l’entretien et l’hypothèque.
Les locations peuvent également rester vacantes pendant des mois, c’est-à-dire pendant lesquels vous devrez payer l’hypothèque et l’assurance ainsi que tous les autres frais que vous faites généralement payer aux locataires.
D’autre part, si vous réparez et retournez plusieurs propriétés, il est essentiel de ne pas vous mettre dans l’embarras financièrement. Vous aurez probablement des prêts hypothécaires à payer, à moins que vous n’ayez la chance de payer comptant. Comme toute autre chose, être un investisseur est une activité où le flux de trésorerie doit donc être géré de manière appropriée.
En conclusion
Les nouveaux investisseurs doivent garder à l’esprit que les coûts indirects, tels que les frais divers, les frais de clôture, ou bien les commissions immobilières et les frais de portage, peuvent avoir un impact réel sur vos résultats si vous ne faites pas attention.
Il est sans aucun doute nécessaire de bien maîtriser le financement et donc le jargon hypothécaire essentiel si l’on est investisseur immobilier.
5. Ne pas avoir de multiples stratégies de sortie.
Vous avez probablement un plan pour votre propriété – mais avez-vous un plan B et un plan C ? Souvent, un programme ne fonctionnera pas comme vous l’espériez. Si vous n’avez pas de plan d’urgence, vous pouvez vous retrouver coincé avec une propriété et donc ne pas avoir de moyen de régler votre situation.
Par exemple, vous envisagez peut-être de rénover et de retourner une maison. Mais que se passe-t-il si cela ne fonctionne pas comme prévu ? Peut-être serait-il préférable de louer la maison à la place jusqu’à ce que vos objectifs puissent être réalisés ?
6. En supposant que l’investissement immobilier vous permette de vous enrichir rapidement.
L’investissement immobilier tend à être une stratégie de constitution de richesse à long terme, malgré ce que vous avez pu entendre dans les publireportages sur les maisons. Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas avoir de la chance et vendre une maison pour faire un gros bénéfice, mais vous devez être plus réaliste dans vos attentes.
Vous devrez probablement investir beaucoup de temps, d’argent et d’efforts avant de commencer à obtenir un rendement important de vos investissements immobiliers.
7. Dépenser trop d’argent pour un investissement.
De nombreux investissements immobiliers ne sont pas rentables. Pourquoi ? Parce que les propriétés sont achetées à un prix trop élevé. Une fois que vous avez remis l’argent pour un bien immobilier, vous vous trouvez dans une situation où vos dépenses sont constantes.
Quoi qu’il arrive avec le marché – ce qui ne pourrait pas être en votre faveur – le prix que vous avez payé est le prix que vous avez payé. Tout le dur labeur du monde après coup ne changera rien à la situation.
Avant d’acheter un bien immobilier comme investissement, consultez les bons professionnels – comme votre agent immobilier – et faites autant de recherches que nécessaire pour vous sentir relativement confiant dans votre décision. Même avec toutes vos recherches, vous risquez de payer trop cher, mais il est moins probable que vous le fassiez.
8. Ne pas faire preuve de diligence raisonnable.
Il y a généralement un sentiment de tension lorsque vous essayez de trouver et de conclure une affaire immobilière. Vous devez souvent agir rapidement pour obtenir un bien immobilier au moment opportun, ce qui peut vous faire penser que vous n’avez pas besoin de faire preuve de diligence raisonnable avant d’acheter une maison. Mais c’est le cas. Vous devez donc absolument faire preuve de diligence raisonnable. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec un bien immobilier qui engloutit votre argent et vous laisse sans rien à montrer.
Ce que vous pourriez découvrir, c’est que ce n’est même pas la maison qui vous a fait perdre votre argent, mais quelque chose qui entoure la propriété ou d’autres nuisances. La recherche est toujours essentielle lors de l’achat d’un immeuble de placement.
9. Ne pas voir les choses en grand quand on est investisseur immobilier.
L’argent réel dans l’investissement immobilier vient d’abord avec le volume. Faire une seule affaire à la fois. Même si c’est souvent nécessaire au début – n’est pas le moyen d’en faire un gros coup. Vous devez suivre un processus continu pour trouver des affaires, faire des achats et ensuite vendre comme il convient. Vous devez commencer quelque part. Mais n’oubliez pas que pour réussir véritablement, vous devrez développer votre entreprise au fil du temps.
10. Acheter dans la mauvaise zone.
L’une des plus grandes erreurs que font les investisseurs est d’acheter une maison dans le mauvais quartier. Cela revient à la prémisse que tout l’immobilier est local, mentionnée ci-dessus. Il y aura toujours des villes ou bien des villages où vous pourrez vendre facilement des biens immobiliers. D’un autre côté, il y aura des villes qui sont moins désirables et où il sera toujours plus difficile de vendre.
Le taux de criminalité, la qualité des écoles, ou bien l’accès aux autoroutes et les attractions locales. Telles que les restaurants et les magasins peuvent par exemple avoir un impact important sur la vente de biens immobiliers. Là encore, un agent immobilier d’exception peut vous fournir les informations dont vous aurez besoin pour prendre la meilleure décision d’achat.
11. Apporter les mauvaises améliorations.
Lorsque vous achetez une maison avec l’intention de la réparer et de la renover, les améliorations que vous y apportez auront un impact crucial. En fait, la manière dont vous procédez à la rénovation d’une maison peut faire ou défaire votre succès. L’endroit où vous placez votre argent devient vital.
Quelles sont les améliorations à apporter et quel est le montant à investir dans chaque élément. Vous ne voulez certainement pas apporter des améliorations à votre maison avec un faible retour sur investissement.
C’est à ce genre de questions qu’il faudra répondre lorsque l’on est investisseur immobilier :
– Allez-vous opter pour une cuisine modeste ou quelque chose de haut de gamme ?
– Les salles de bains sont-elles pleines ou de nature plus cosmétique ?
– De quelle couleur la maison doit-elle être peinte ?
– Le revêtement de sol doit-il être remplacé ?
– Le système de chauffage doit-il être remplacé ou puis-je me débrouiller avec ce qu’il y a ?
– Quelles sont les principales réparations structurelles à effectuer ?
– Dois-je d’abord modifier le plan de la structure pour rendre la maison plus vendable ?
– Quelles sont les améliorations à apporter ensuite à l’extérieur et à l’aménagement paysager ?
12. Choisir le mauvais agent immobilier.
Choisir le mauvais agent immobilier peut vraiment conduire à toutes les erreurs ci-dessus. Tout d’abord, un bon agent immobilier vous aidera à éviter bon nombre des problèmes mentionnés. Ensuite, comme beaucoup d’autres personnes, de nombreux investisseurs immobiliers ne prennent pas le temps de vérifier l’agent immobilier qu’ils choisissent.
Lorsque vous devenez un investisseur immobilier qui a un horizon de placement à long terme, le bon sens devrait vous dire que votre agent immobilier doit correspondre à cet objectif. Il donc est essentiel de savoir comment choisir un agent immobilier.
Les agents immobiliers sont très nombreux. La plupart des gens connaissent plusieurs agents immobiliers. Savez-vous pourquoi il en est ainsi ? Il est beaucoup trop facile d’obtenir une licence d’agent immobilier. Cela signifie une chose : les chances de choisir un mauvais agent immobilier sont alors assez élevées.
Lorsque vous êtes un investisseur qui vend plusieurs propriétés, vous pouvez prendre ce risque. Un investisseur immobilier doit rechercher quelqu’un qui est dans le métier depuis un certain temps et qui a un palmarès exceptionnel. Demandez-vous pourquoi vous voudriez vous contenter de moins ? Les investisseurs doivent par ailleurs mener un entretien complet sur l’immobilier avant de choisir un agent.
Si la vente d’un bien d’investissement n’est pas différente d’une vente traditionnelle, c’est quand même à un agent immobilier compétent qu’il revient de vous aider dans l’analyse de l’opportunité d’acheter ou non un bien.
L’achat d’une mauvaise propriété sera donc la plus grosse erreur de toutes.
13. Erreurs générales de vente d’une maison
Lorsque vous n’avez jamais vendu une maison auparavant, il est assez facile de faire des erreurs. La clé d’une vente réussie est de les connaître et de les éviter. Les erreurs les plus courantes des vendeurs de maisons sont les suivantes :
– Fixer le prix d’une maison de manière incorrecte.
– Ne pas préparer correctement la maison pour le marché.
– Engager le mauvais agent immobilier.
– Ne pas faire une bonne promotion immobilière en ligne et hors ligne.
– Laisser votre agent immobilier pratiquer la double agence, ne plus représenter vos meilleurs intérêts.
– Penser que les visites libres sont un élément essentiel du marketing immobilier.
– Vendre votre maison avant que vous ne soyez vraiment prêt.
– Ne pas divulguer d’informations importantes sur la propriété.
– Ne pas faire preuve de souplesse en faisant visiter la maison.
– Penser que l’agent immobilier doit être présent lors de la visite (visite accompagnée).
– Être inflexible lors des négociations.
Investisseur immobilier: dernières réflexions
Être un grand investisseur immobilier demande donc du temps et de l’expérience. Sans aucun doute, vous apprendrez de nouvelles choses en cours de route. Allez-y lentement et faites toujours vos recherches ensuite. Ne prenez jamais de décisions hâtives et consultez toujours d’autres professionnels lorsque vous avez besoin de conseils.
Autres ressources utiles dans le domaine de l’immobilier
– À quoi donc faut-il penser avant de réduire les effectifs ? Apprenez certains des facteurs les plus importants à prendre en compte avant de déménager dans une maison plus petite.
– Ce qu’il faut savoir sur l’achat d’une maison de vacances comme investissement. Obtenez ensuite des informations précieuses sur ce que vous devez savoir sur l’achat d’une propriété de vacances comme investissement.
– Choisir d’abord un représentant de l’acheteur. Lorsque vous achetez une maison, surtout pour la première fois, il est essentiel d’avoir un représentant de l’acheteur de premier ordre dans votre coin. Voici tout d’abord quelques conseils pour en trouver un.
– De quoi avez-vous besoin lorsque vous demandez un prêt hypothécaire ? Consultez d’abord les documents essentiels qu’exigera un prêteur lorsqu’il vous accordera un prêt.
Utilisez tous nos articles supplémentaires sur l’immobilier pour vous informer lorsque vous achetez une habitation.
Etre investisseur immobilier n’est donc pas un long fleuve tranquille.
Pour aller plus loin
En résumé, l’investisseur immobilier recherche la rentabilité en percevant des loyers. Faire un investissement locatif requiert de connaître son marché immobilier local ainsi que la fiscalité qui s’y applique. Pour investir et constituer un patrimoine ou bien pour développer votre patrimoine, vous devrez prendre un crédit immobilier et ainsi créer des revenus fonciers. Le prêt immobilier créera un effet de levier qui permettre d’investir dans l’immobilier locatif et ainsi d’obtenir des rendements intéressants si l’acquisition est rentable. Ce rendement locatif génèrera alors des revenus complémentaires qu’il s’agisse de location meublée ou vide. N’oubliez pas de tenir compte de la taxe foncière, des mensualités de crédit, des frais de Notaire, et enfin des impayés dans vos calculs prévisionnels. Dans le cadre d’un projet d’investissement patrimonial, il sera judicieux de diversifier.