Ibuyer est un métier qui consiste en la digitalisation d’une activité qui existe depuis bien longtemps, celle de Marchand de Biens.
iBuyer: définition et explications.
La technologie change notre façon de faire des affaires, et l’immobilier ne fait pas exception à la règle. L’internet a déjà provoqué des changements importants dans le processus de vente de biens immobiliers. Communications, photos, visites virtuelles, par exemple. Mais la liste est longue.
Aujourd’hui, les transactions immobilières sont bien différentes de ce qu’elles étaient il y a quelques années. Mais les changements sont loin d’être terminés, comme en témoigne l’essor de l’iBuyer.
C’est donc vrai. Il existe une nouvelle façon de vendre des maisons, et elle gagne en popularité auprès des vendeurs et des agents immobiliers. Elle ne va pas nécessairement prendre le dessus sur toutes les transactions immobilières – il existe encore de nombreuses situations où la voie la plus traditionnelle est un meilleur choix – mais c’est une option que vous devriez connaître si vous envisagez de vendre une maison.
Quelques-uns des consommateurs qui pourraient trouver le modèle iBuyer intéressant sont ceux qui envisagent de vendre sans agent immobilier. Ou ceux qui recherchent des investisseurs immobiliers qui achètent des maisons comme We Buy Houses ou We Buy Ugly Houses. Le concept iBuyer alors une autre alternative aux consommateurs.
Plus les gens entendent parler d’iBuyers, plus ils se posent de questions. Il n’est donc pas rare qu’un agent immobilier se fasse demander « qu’est-ce qu’un iBuyer » ou « comment fonctionne un iBuyer ? Plongeons dans le concept d’iBuyer.
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Qu’est-ce qu’un iBuyer ?
Un iBuyer est une société disposant de ressources financières considérables qui utilise un algorithme pour établir le prix des maisons et faire des offres. L’entreprise décide si votre maison vaut la peine d’être achetée et aussi si elle sera facile à vendre. Puis elle fait une offre et vous donne de l’argent pour votre maison. Elle vendra ensuite la maison et tentera de réaliser un bénéfice.
Opendoor, qui a débuté en 2013, a été le premier acteur majeur dans le domaine de l’iBuyer. Depuis, d’autres entreprises lui ont ensuite emboîté le pas.
Contrairement aux palmes, les iBuyers ont tendance à s’en tenir à des maisons en excellent état. Au lieu d’acheter à bas prix, de rénover et de vendre à prix élevé, les iBuyers se concentrent sur les maisons qui n’ont besoin que de peu de travaux voire aucun. Afin de pouvoir les vendre rapidement et sans investissement supplémentaire important. Comme ils disposent d’un capital important, ils peuvent alors se concentrer sur les ventes faciles et le volume pour gagner de l’argent.
Rationalisation du processus immobilier
Un iBuyer tente de rationaliser le processus immobilier pour les vendeurs. Si vous souhaitez vendre votre maison, il vous suffit donc de vous rendre sur le site web d’un iBuyer et d’y indiquer votre adresse, de remplir un questionnaire et d’attendre. Environ un jour plus tard, vous recevrez une offre sur votre maison – une offre en espèces. Le processus est relativement instantané, d’où le « i » dans le nom. Si vous décidez d’accepter l’offre, le processus de vente peut alors être terminé en quelques jours seulement.
L’idée de vendre votre maison au comptant en quelques jours est sans aucun doute séduisante. Surtout si on la compare au délai moyen de vente de 60 jours. Mais il y a un hic, comme toujours. Vous n’obtiendrez probablement pas l’offre maximale pour votre maison si vous vendez en suivant la procédure traditionnelle.
Un iBuyer sait qu’il vous offre de multiples avantages en accélérant le processus, et il sait qu’il n’a pas besoin de faire une grosse offre pour gagner. Il achète également de nombreuses maisons par jour, et n’a donc aucun intérêt à marchander.
Un iBuyer peut donc être parfait pour vous – ou ne pas l’être.
Qui sont les meilleurs iBuyers du secteur immobilier ?
Ces sociétés sont les leaders du secteur jusqu’à présent dans le domaine des iBuyers.
Opendoor
Pour l’achat de votre maison, Opendoor utilise un système d’évaluation automatisé pour établir son offre. Le vendeur se verra facturer une commission immobilière de 7 %. Ce qui est donc généralement plus élevé que la structure tarifaire d’une entreprise traditionnelle.
Offerpad
Avec Offerpad, vous recevrez une offre dans les vingt-quatre heures. Le propriétaire peut alors décider de la date de clôture, ce qui lui donne beaucoup plus de souplesse. Un avantage supplémentaire de l’utilisation de Offerpad est qu’il paiera vos frais de déménagement lorsque vous déménagez dans un rayon de cinquante miles de votre domicile actuel.
Offres instantanées Zillow
Zillow est également un acteur important dans l’espace iBuyer. Comme les autres entreprises, elle propose des offres instantanées basées sur son estimation de la valeur Z, combinée à des faits fournis par un vendeur et à des ventes comparables à proximité.
Taper
Le concept de Know est un peu différent des autres dans l’espace iBuyer. Pour ceux qui achètent et vendent des maisons en même temps, Knock achètera leur nouvelle maison en leur nom afin qu’ils puissent emménager avant de conclure leur achat actuel. Knock représentera alors les propriétaires dans la vente de leur maison actuelle sur le marché libre pour l’offre la plus compétitive.
Une fois que le logement existant sera vendu, Knock transférera leur nouveau logement à leur nom en même temps que l’hypothèque. Knock prélève d’abord une commission de 6 % pour ses services. Ils fournissent également une inspection en plus de 200 points pour aider à fixer le prix de la maison de manière appropriée. Ils utilisent également des algorithmes de tarification avancés et les conseils de leurs experts locaux agréés. Comme d’autres iBuyers, afin que la maison du client se vende le plus rapidement possible à un prix intéressant.
Redfin Now
Redfin est devenu l’un des acteurs les plus reconnus sur le marché des iBuyers. À l’heure actuelle, Redfin est présent sur quatre-vingts marchés à travers les États-Unis. La société fournit aux vendeurs leur valeur en visitant le site web de la société, qui utilise un algorithme pour déterminer la valeur du marché. L’inspection de leur maison est assurée par Redfin, contrairement à une inspection traditionnelle, qui prend en moyenne quelques heures. Les inspections durent généralement une trentaine de minutes. Et si elles sont approuvées, le vendeur reçoit alors une offre dans les vingt-quatre heures.
Avant de signer un contrat avec un iBuyer, ils doivent être soigneusement contrôlés et donc étudier les examens éventuels.
Les iBuyers utiliseront un AVM pour évaluer votre maison
L’une des principales différences entre un iBuyer et un investisseur immobilier traditionnel est la manière dont ils déterminent ce qu’ils proposent sur votre maison. Ils utilisent ce que l’on appelle un modèle d’évaluation automatisé ou alors MEA. Le MAV est simplement un algorithme utilisé pour déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier. En fait, un iBuyer peut même ne pas visiter votre maison en personne à l’occasion parce qu’il se fie à son MAV.
Certains diront qu’il s’agit là d’une technologie moderne à son meilleur, tandis que d’autres diront qu’il s’agit d’une bande de BS – beaucoup de Zillow – et de leurs estimations de maison peu fiables. Franchement, je pense qu’il est pratiquement impossible d’obtenir la valeur marchande réelle d’une propriété sans intervenir. Il y a donc beaucoup trop de variables qui peuvent avoir un impact sur la valeur d’une maison. Néanmoins, c’est précisément de cette manière qu’un iBuyer déterminera ce qu’il faut offrir pour votre maison.
En quoi un iBuyer est-il différent d’un House Flipper ?
Il y a souvent une confusion sur la façon dont un iBuyer est différent d’un House Flipper traditionnel. Il s’agit en fait de deux modèles commerciaux différents. Avec les house flippers ou les investisseurs traditionnels, ils essaient d’acheter à bas prix et ensuite de vendre à prix élevé.
En essayant d’appliquer cette stratégie commerciale, un iBuyer ciblera les maisons qui ont besoin de travaux importants, comme une réparation, ou qui sont en difficulté d’une manière ou d’une autre. Ils remettent donc souvent ces maisons en état en effectuant des rénovations importantes. Puis les remettent sur le marché pour les vendre à un prix nettement plus élevé.
Les acheteurs travaillent de manière tout à fait opposée. Ils recherchent des maisons qui sont en excellent état et font une offre dans une fourchette que beaucoup considèrent comme « proche » de la valeur du marché. Dans de nombreux cas, ils effectueront des réparations mineures avant de remettre la maison sur le marché pour la revendre.
Le modèle iBuyer semble être plus favorable dans un marché de vendeur fort où les maisons n’ont pas tendance à rester longtemps sur le marché. Ils offrent aux investisseurs beaucoup moins de risques en évitant les erreurs telles que la sous-estimation du coût des rénovations.
Utiliser un iBuyer – Ce que vous devez savoir
Voici donc quelques éléments à prendre en compte avant de prendre votre décision.
1. Vous pouvez vendre votre maison rapidement.
Une offre en espèces sur votre maison en quelques jours seulement est assez étonnante. Avant que des iBuyers comme Opendoor ne s’ouvrent au commerce, de telles offres étaient plutôt rares. Mais aujourd’hui, vous pouvez obtenir une offre rapide sur votre maison et conclure la vente en quelques jours. Cela signifie donc que vous pouvez vendre rapidement. Si vous devez déménager immédiatement, par exemple, vous pouvez décharger votre maison avec un iBuyer et prendre la route.
2. Vous pouvez acheter une maison et vendre votre maison simultanément.
De nombreux vendeurs veulent vendre leur maison pour pouvoir en acheter une autre. Mais cela peut être difficile à faire selon le moment choisi. Dans une situation de vente traditionnelle, vous pouvez essayer d’acheter avec une réserve de vente de maison. Votre offre ne sera acceptée que si votre maison actuelle se vend – mais la plupart des vendeurs ne sont pas intéressés à travailler avec de tels acheteurs, surtout si vous achetez sur un marché en effervescence.
Vous ne seriez probablement pas non plus intéressé à vendre à un tel acheteur, surtout si vous pouvez obtenir des offres d’acheteurs qui sont prêts à conclure maintenant. L’achat d’une maison avant la vente de votre maison actuelle est souvent un défi que beaucoup de gens rencontrent.
Certains iBuyers vous permettront d’utiliser quelque chose qui ressemble à une reprise. Ils feront en fait une offre au comptant sur une maison que vous voulez acheter en votre nom, puis ils vendront votre maison et garderont l’argent de la vente. Cela ressemble ainsi beaucoup à une reprise de voiture. La procédure peut entraîner des frais supplémentaires que l’acheteur en ligne vous facturera, alors soyez-en conscient. Comme mentionné ci-dessus, Knock propose donc ce service.
3. Vous pouvez utiliser un iBuyer un peu comme un prêt relais pour tirer le meilleur parti de la vente de votre maison.
Certains iBuyers vous aideront à acheter la maison que vous souhaitez et vous la loueront ensuite jusqu’à ce que vous vendiez votre ancienne maison selon la procédure traditionnelle. La vente à un iBuyer conduira souvent à un prix d’achat inférieur à celui que vous pourriez obtenir en travaillant avec un agent immobilier et en recherchant la meilleure offre.
Utiliser un iBuyer pour acheter votre prochaine maison et la louer ensuite auprès de l’iBuyer vous garantit d’obtenir la maison que vous voulez et vous permet de tirer un meilleur parti de la vente de votre maison. Si, pour une raison quelconque, votre ancienne maison ne se vend pas au bout de six mois environ – le délai peut varier d’un acheteur à l’autre – l’acheteur vous l’achètera et votre bail avec lui prendra fin.
4. Vous ferez probablement moins de bénéfices sur votre vente.
La commodité et la rapidité d’un iBuyer ont un coût – le prix de vente final de votre maison. Les iBuyers n’achètent pas des maisons par bonté de cœur. Ils font donc des affaires pour faire des bénéfices. Chaque iBuyer va vous faire payer une redevance pour vous enlever la maison de vos mains.
Ces frais peuvent varier, mais ils sont en moyenne de 6 à 8 %. Une étude menée par MarketWatch a révélé que les vendeurs réalisent environ 11 % de moins sur la vente de leur maison en faisant appel à des acheteurs potentiels que ceux qui utilisent la voie traditionnelle de la vente par un agent immobilier.
Le recours à un agent immobilier pour vendre votre maison entraîne également des coûts. En règle générale, vous devrez payer une commission de 5 à 6 % pour faire appel à un agent, répartie entre l’agent de l’acheteur et l’agent du vendeur.
Une autre étude a toutefois révélé que les frais de commission des iBuyers sont de 13 à 15 % supérieurs à ceux d’un agent. De sorte que le coût de l’utilisation d’un iBuyer est tout juste supérieur à celui d’un agent traditionnel.
Si vous voulez maximiser le profit de votre maison, alors l’utilisation d’un iBuyer n’est pas la solution !
5. Il se peut que vous ne puissiez pas obtenir qu’un iBuyer achète votre maison.
Les iBuyers sont certes attrayants, mais ils sont également limités dans les zones qu’ils desservent. Ils n’opèrent actuellement que sur des marchés spécifiques. Il se peut que vous ne puissiez pas trouver un iBuyer qui fasse des achats dans votre ville ou village. Ils finiront par s’étendre à d’autres régions à mesure que leurs services gagneront en popularité, mais si vous avez besoin de vendre maintenant et qu’ils ne sont pas dans votre région, vous devrez suivre la voie traditionnelle.
En outre, les acheteurs n’achètent pour l’instant qu’un type particulier de biens. A savoir des maisons en relativement bon état et des maisons se situant dans une certaine fourchette de prix. Parce qu’ils essaient de simplifier le processus par des algorithmes informatiques. Et ainsi de minimiser leurs frais généraux. Ils s’en tiennent donc pour l’instant au milieu de la route.
Si vous avez une propriété inhabituelle ou qui nécessite des travaux, vous aurez alors du mal à trouver un iBuyer qui envisagera d’acheter votre maison.
6. Les iBuyers peuvent ne pas reconnaître les qualités uniques de votre propriété, ce qui entraîne une offre moins élevée.
Si votre maison présente des caractéristiques uniques qui attireront les acheteurs et des offres plus élevées, vous ne voudrez peut-être pas faire appel à un iBuyer. Comme indiqué précédemment, ils utilisent des algorithmes – et non le jugement humain – pour fixer le prix des maisons. Il se peut qu’ils ne tiennent pas compte de certaines caractéristiques. Telles que les planchers de bois franc parfaits de votre maison victorienne historique, par exemple.
Il y a de fortes chances que les iBuyers vous fassent une offre inférieure à celle que vous pourriez obtenir des acheteurs. Probablement beaucoup plus basse. Et vous feriez donc mieux de choisir la voie traditionnelle de l’agent pour vendre votre maison.
7. iBuyers travaille avec des agents immobiliers.
Il se peut que vous travailliez avec un agent immobilier qui vous plaît lorsque vous découvrez qu’il existe des iAcheteurs. Ne vous inquiétez pas. Les iBuyers sont heureux de travailler avec des agents immobiliers, et beaucoup d’entre eux offrent une commission à ces agents sur les ventes.
Si vous envisagez de faire appel à un iBuyer pour une raison quelconque, vous pouvez toujours en parler à votre agent et voir ce qu’il en pense. Votre agent peut convenir avec vous qu’étant donné vos besoins – comme la nécessité de vendre rapidement pour un déménagement – un iBuyer serait idéal pour vous. Il peut donc faciliter le processus et s’assurer que vous utilisez le bon iBuyer pour votre situation particulière.
Et si vous envisagez de faire appel à un iBuyer, vous devriez au moins en parler d’abord à quelques agents pour voir ce qu’ils pensent de la valeur de votre maison. Ainsi, vous pourrez vous faire une idée de l’offre que vous fera un iBuyer.
Avantages et inconvénients de l’utilisation d’iBuyer
Prenons un moment pour résumer les avantages et les inconvénients d’un programme iBuyer.
Avantages de l’utilisation d’un programme iBuyer
– Le vendeur n’a pas à passer un temps infini à préparer sa maison pour la vente ni à s’impliquer dans une mise en scène professionnelle coûteuse.
– Vous n’aurez pas besoin de faire des réparations sur leur propriété. Il achètera votre maison telle quelle.
– C’est rapide et pratique : les ventes se concluent rapidement, généralement en quelques semaines.
– Le propriétaire n’aura pas à subir de nombreuses visites à son domicile.
– Le vendeur n’aura pas à perdre son temps avec des visites libres.
– En optant pour un iBuyer, vous évitez de passer par un processus de négociation ardu.
– Le vendeur n’aura pas à subir un processus d’inspection traditionnel de la maison. Les inspections sont généralement beaucoup moins intrusives.
– L’acheteur n’aura pas à attendre pour obtenir un prêt hypothécaire.
– Les ventes ne s’écrouleront pas parce qu’un acheteur a perdu son emploi ou parce qu’un autre événement imprévu s’est produit.
Inconvénients de l’utilisation d’un iBuyer
– Commissions immobilières plus élevées – Les frais d’acheteur représentent généralement 7 à 8 % du prix de vente et parfois plus. Ces frais sont donc beaucoup plus élevés que ceux des agents traditionnels.
– Les évaluations automatisées ne donnent pas une valeur marchande exacte de votre propriété.
– L’offre que vous recevrez d’un iBuyer sera inférieure à la valeur du marché. N’oubliez pas que l’acheteur en ligne doit ensuite réaliser un bénéfice. L’offre que vous recevrez est donc souvent inférieure de plusieurs milliers et parfois de plusieurs dizaines de milliers à ce que vous obtiendriez sur le marché libre. Les vendeurs auront aussi toujours les mêmes frais de clôture que dans une vente traditionnelle.
– Les agents immobiliers peuvent aussi faire la même chose. Si vous fixez un prix agressif pour votre maison dès le départ, il y a donc de fortes chances que vous receviez plusieurs offres sur le marché libre.
– La méthode d’achat iBuyer n’est disponible que sur des marchés limités au moment où nous écrivons ces lignes.
Lorsque vous décidez si le recours à un iBuyer est judicieux, vous devez vraiment déterminer ce qui est le plus important pour vous. Gagner plus d’argent grâce à votre vente figure-t-il en tête de votre liste. Ou alors une vente rapide et pratique l’emporte-t-elle sur votre profit ? Vous seul pouvez alors répondre à ces questions.
Avant d’aller plus loin avec un iBuyer, assurez-vous d’abord de lire ses avis.
Dernières réflexions sur les acheteurs en ligne
En conclusion, le concept iBuyer présente sans aucun doute des avantages et des inconvénients. En tant que vendeur, vous devez déterminer si cette voie est la bonne pour vous ou votre famille. Pour certains, c’est donc tout à fait logique, pour d’autres, pas tant que ça. Avant de prendre une décision finale, il est donc essentiel de faire preuve de diligence raisonnable. Il est par conséquent fortement recommandé de faire examiner les documents par un avocat avant de les signer.
Nous espérons donc que vous comprenez maintenant beaucoup mieux le fonctionnement de iBuyers.
iBuyer: pour aller plus loin…
iBuyer est un business qui va à l’encontre de la transaction classique entre particuliers. En effet, vous pouvez acheter ou vendre votre appartement directement auprès d’un iBuyer. Celui-ci se comporte à la fois comme un acquéreur averti mais aussi comme une agence immobilière. Il apportera une plus-value au bien et le revendra ensuite auprès des acquéreurs classiques. Son champ d’action est large et balaie plusieurs types de transactions comme une vente maison en pleine propriété, ou la vente d’un appartement en copropriété, par exemple. Le compromis de vente ou la promesse de vente ainsi que l’acte authentique seront signés dans de très brefs délais.
Différents types de transaction sont réalisables, même des locations ponctuelles en guise de prêt relais. Ce système permet de commercialiser son appartement ou de vendre sa maison à des marchands professionnels. Le bien sera acquis à un prix inférieur à celui du marché immobilier local, puis revendu au prix du marché. Ce procédé permet de mener à bien son projet immobilier sans agences immobilières ni aucunes annonces immobilières (discrétion garantie). Les notaires et leurs honoraires resteront en revanche une étape indispensable.